Apoiamos investidores estrangeiros na obtenção de nacionalidade portuguesa, no estatuto do residente não habitual (RNH), no visa D2, D7 e no Golden Visa.
Portugal oferece condições fiscais e legais bastante favoráveis à imigração e ao investimento estrangeiro, em particular devido aos programas de incentivo portugueses — tais como o estatuto do residente não habitual (RNH), o visa D2, visa D7 ou o Golden Visa.
A CNT é especializada em diversas áreas, incluindo direito imobiliário, direito comercial e tributação e tem como principal objetivo ajudar os seus clientes em todos os procedimentos de expatriação. O nosso escritório de advocacia colabora com um grupo de profissionais (economistas, advogados, arquitetos, engenheiros, gerentes) com ampla experiência neste campo. O nosso principal objetivo é informá-lo de alguns pontos importantes relacionados ao investimento imobiliário e ao status de residente não habitual, a fim de minimizar riscos com transações imobiliárias e expatriação.
A Dra. Cátia Neves Tavares, advogada com mais de dez anos de experiência, está na lista de notoriedade de advogados francófonos da Embaixada de França em Portugal, tendo também passado por uma expatriação há quase vinte anos, ciente dos riscos e das preocupações dos seus clientes, em conjunto com a sua equipa, assegura a proteção dos interesses dos seus clientes em qualquer tipo de investimento, tanto em termos de consultoria, como em todos os procedimentos administrativos. Presente no norte, centro e sul do país, o gabinete CNT aconselha-o durante todo o processo de aquisição / arrendamento de imóveis ou outros investimentos em Portugal.
Apresentamos de forma resumida as principais questões, relacionadas com a carga fiscal existente sobre o rendimento, seja o residente ou não, que prédio ou apartamento é alugado sob contrato de aluguer (mobilado ou não) ou o que necessita para alugar habitações mobiladas a turistas (ocupação de curta duração). Esta informação não substitui a análise caso a caso, de cada transação, para determinar adequadamente as consequências fiscais decorrentes deste tipo de operações.
(a) Tributação da renda de um imóvel de propriedade de um indivíduo não residente
Bem alugado sob contrato de aluguer (fornecido ou não).
Taxa de imposto: 25%
Base tributária: as rendas cobradas, deduzidas do imposto de propriedade e dos custos de manutenção documentados (juros e amortizações não dedutíveis).
Formalidade: declaração de renda Mod. 3 – anexo F, em maio do ano seguinte.
(b) Tributação sobre a atividade de aluguer de alojamento mobiliado para ex-turista por uma pessoa física não residente:
Atividade sujeita a IVA (6%) se o volume de negócios exceder os 10.000,00€. Possibilidade de adotar um esquema simplificado de cálculo do imposto de renda, para um volume de negócios até 200.000,00€ / ano..
Base tributária: 15% do volume de negócio
Taxa de imposto para um não residente: 25% (portanto, 25% x 15%: taxa efetiva de 3,75% do volume de negócios).
Formalidades: declaração fiscal do início da atividade económica de operação da hospedagem mobilada para turistas (antes de iniciar a atividade), Mod. declaração 3 – anexo B, em maio do ano seguinte.
Nota: cabe ao operador declarar o seu rendimento no seu país de residência, se aplicável, caso o imposto pago em Portugal, possa ser considerado para dedução.
(c) Tributação do rendimento de um imóvel propriedade de um residente
Bem alugado sob contrato de aluguer (fornecido ou não).
Taxa de imposto: 28% (taxa proporcional, não varia de acordo com a renda global do domicílio fiscal)
Base de tributação: alugueres arrecadados, líquidos de impostos sobre imóveis e custos de manutenção documentados (juros e depreciação não dedutíveis).
Formalidades: declaração de renda Mod. 3 – anexo F, em maio do ano seguinte
d) Tributação da atividade de aluguer de alojamento mobiliado para turistas anteriormente geridos por uma pessoa física residente:
Atividade sujeita a IVA (6%) se o volume de negócios exceder os 10.000,00€. Possibilidade de adotar um esquema simplificado de cálculo do imposto de renda, para um volume de negócios até 200.000,00€ / ano.
Base tributária: 15% do volume de negócios
Taxa de imposto para um residente: de 14,5% até 48%, a que podem ser adicionados retornos.
Nota: o contribuinte tem sempre a opção de ser tributado no resultado real, opção que poderá escolher no início do ano.
Formalidades: declaração fiscal do início da atividade econômica de operação da hospedagem mobilada para turistas (antes de iniciar a atividade), Mod. declaração 3 – anexo B, em maio do ano seguinte.
e) Tributação dos rendimentos de um imóvel pertencente a uma pessoa colectiva não residente (empresa) sem estabelecimento permanente em Portugal:
Bem alugado sob contrato de aluguel (fornecido ou não).
Taxa de imposto: 35%
Base tributável: rendas cobradas, líquidas de impostos sobre imóveis e taxas de copropriedade documentadas (juros e depreciação não dedutíveis).
Formalidades: declaração de renda Mod. 22, em maio do ano seguinte.
(f) Tributação do negócio de operar um alojamento turístico mobilado por uma pessoa jurídica não residente (empresa) com estabelecimento permanente em Portugal:
Para o exercício desta atividade por uma empresa não residente, a criação de um estabelecimento ou sucursal permanente é obrigatória. Atividade sujeita a IVA, taxa 6%.
Taxa de imposto: 21%
Base tributável: resultado líquido contabilístico (juros e depreciação dedutíveis).
Formalidades: declaração fiscal do início da atividade económica do alojamento operacional para turistas (antes de iniciar a atividade), declaração Mod. 22, em maio do ano seguinte.
Bem alugado sob contrato de aluguer (fornecido ou não).
Taxa de imposto: 21% (acresce possível imposto municipal de 1,5% no máximo)
Base tributável: resultado líquido contabilístico (participação financeira e depreciação dedutível).
Formalidades: declaração fiscal do início da atividade de exploração do edifício (antes do início da atividade), declaração Mod. 22, em maio do ano seguinte
(h) Taxação de alojamento (s) alugado (s) para turistas por uma empresa residente
Atividade sujeita a IVA, taxa 6%. Possibilidade de adotar um esquema simplificado de cálculo do imposto de renda, com um volume de negócios de até 200.000,00€ / ano e um ativo total máximo de 500.000,00.
Base de imposto de regime simplificado: 4% do volume de negócios, para a atividade hoteleira
Taxa de imposto: 21% (acresce possível imposto municipal de 1,5%)
Notas:
O contribuinte pode optar por ser tributado sobre o resultado real, opção a ser feita no início do ano;
Um contabilista aprovado (TOC) deve ser nomeado, se se tratar de uma participação por uma sociedade de direito português ou estabelecimento estável de uma empresa não residente.
Formalidades: declaração fiscal do início da atividade económica do alojamento operacional para turistas (antes de iniciar a atividade), declaração Mod. 22, em maio do ano seguinte.
Existe um tratado tributário entre França e Portugal, no que diz respeito ao imposto sobre o rendimento. Esta Convenção permite a obtenção do Estatuto do Residente Não-Habitual (o famoso Estatuto da RNH)
Principais benefícios de escolher Portugal como residência não habitual.
I – QUAIS SÃO OS BENEFÍCIOS COMPETITIVOS?
O imposto por um período de 10 anos a uma taxa fixa de imposto sobre a renda pessoal (impostos IRS – sobre o rendimento) de 20% sobre o lucro de uma proatividade visto em Portugal. A ausência de dupla tributação no caso das pensões e rendimentos de emprego ou auto percebida no exterior.
II – COMO OBTER O ESTATUTO DE RESIDENTE NÃO HABITUAL?
Não residir em Portugal nos últimos cinco anos;
Registar-se como residente fiscal em Portugal, com o escritório local do serviço de impostos (para isso, terá de ter estado em Portugal mais de 183 dias consecutivos, ou então, se não residiu todos estes dias, em 31 de dezembro do mesmo ano numa caixa cujas condições sugerem que você pretende manter e levar para casa como de costume);
Pedir a atribuição do estatuto de residente não habitual, quando está registado como residente fiscal em Portugal ou antes de 31 de março do ano seguinte àquele em que se tornou residente em Portugal.
Se é um trabalhador assalariado ou não assalariado, a taxa de imposto é de 20% do rendimento recebido em território nacional (mais, em 2014, o excesso de imposto de 3,5%). A tributação aplica-se aos rendimentos de atividades de alto valor agregado de natureza científica, artística ou técnica. Para mais informações sobre estas áreas ou outras, não hesite em contactar-nos.
Ambiente
Clima mediterrâneo e o seu excepcional brilho (300 dias de sol por ano)
Sempre próximo do oceano.
Diversidade biológica e ecológica (paisagens surpreendentemente variadas, proporcionalmente à superfície do país).
Importante património histórico. Treze locais na lista de Património Mundial da UNESCO estão em Portugal. Lisboa, foi considerada o segundo melhor destino europeu em 2015.
Imóveis em Portugal
Uma propriedade equivalente a um imóvel localizado no sul da França, mas ao preço de Portugal. Programas imobiliários de luxo, a preços muito competitivos
Uma propriedade equivalente a uma casa em Espanha, mas para além da qualidade das paisagens e da costa portuguesa, tem a densidade imobiliária dominada pelo Estado (o que evitou a construção descontrolada e a preservação da qualidade do meio ambiente em redor das propriedades).
Qualidade de construção reconhecida.
Excelentes oportunidades para aproveitar devido à falta de liquidez do mercado Baixo risco de desvalorização de ativos a médio e longo prazos, porque Portugal não sofreu uma bolha financeira.
Legislação que protege os compradores e enquadra o mercado
Portugal não é apenas um país para investir, mas também para viver
Se o investimento é comprar uma propriedade, a aquisição de imóveis em Portugal pode parecer muito simples, porque é um procedimento que pode ser concluído em pouco tempo.
Muito diferente do procedimento na França, por exemplo. Por isso aconselhamos os nossos clientes a estarem bem informados, porque, de outra forma, os seus projetos podem ser encaminhados para desastres financeiros.
Segurança
Um país estável, com um dos níveis mais baixos de criminalidade na Europa Acolhe pessoas que falam inglês e francês com fluência
Sistema político estável a curto, médio e longo prazo.
Um dos países da União Europeia com menor custo de vida, garantindo um padrão de vida confortável.
Sistema de saúde e moeda europeia.
Nenhum risco financeiro significativo (taxa de câmbio, inflação, taxas de juros controladas pelo Banco Central Europeu)
Procedimentos facilitados e transparência total nos procedimentos de compras para compradores estrangeiros
Sistema fiscal vantajoso: ausência de imposto sobre herança e doações para residentes em Portugal, isenção especial ou taxa reduzida de imposto sobre a renda para residentes não habituais.
m investimento, ainda hoje considerado, líder e seguro por muitos residentes franceses e britânicos.
Interessantes oportunidades imobiliárias a aproveitar
Destino de férias com uma forte atração turística e, consequentemente, um mercado de aluguer e venda de segunda residência ativo
Excelente investimento turístico, potenciais beira-mar e capital.Todos estes bens contribuem para uma qualidade de vida muito agradável no contexto da escolha de Portugal como local de residência permanente ou férias
Acessibilidade
Boa acessibilidade aos países da União Europeia (voos diários dos principais aeroportos, a preços competitivos)
Infraestrutura de ponta (muito boas ligações rodoviárias)
A compra de uma casa está sujeita ao pagamento de impostos, a aquisição de imóveis em Portugal envolve o seu registo nas autoridades fiscais, para obter um número de identificação fiscal (NIF). Ou seja, residentes no exterior, bem como aqueles que, embora domiciliados em território português, estão ausentes por um período superior a seis meses, devem, para todos os efeitos tributários, nomear um representante domiciliado em território português. Se é residente ou se está a mudar-se para um Estado Membro da União Europeia ou para o Espaço Económico Europeu, a nomeação deste representante é apenas opcional. O domicílio fiscal é o local da residência habitual ou, no caso dos estrangeiros, o domicílio fiscal corresponde ao do seu representante fiscal. Para efetuar a compra do seu imóvel, deverá apresentar documentos que identifiquem o imóvel e confirmem a legitimidade do proprietário e do comprador, a saber:
I. EXTRATO DO REGISTO DE TERRENO (OU RESUMO DE TÍTULOS)
Informação contida no registo do terreno que indica a composição de um determinado edifício, a legitimidade da pessoa que o quer vender e o tipo de despesas de que é objeto (hipotecas, apreensões, etc.)
II. LIVRETE
Este documento pode ser solicitado em qualquer serviço de finanças, onde se poderá informar sobre a situação fiscal do edifício e verificar quem é o responsável pelo cumprimento das obrigações tributárias que lhe dizem respeito.
III. LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
O objetivo da licença de utilização é certificar o uso a que o imobiliário se destina e validar que o imóvel pode ser usado para os fins pretendidos. Esta autorização deve ser solicitada na junta de freguesia onde o prédio está localizado.
IV. FICHA DE DADOS TÉCNICOS
A folha de dados da habitação é um documento que descreve as principais características técnicas e funcionais do edifício. Deve ser solicitado diretamente na junta de freguesia onde o prédio está localizado.
V. CERTIFICADO ENERGÉTICO
Deve ser apresentado pelo proprietário durante a escritura do imóvel, no ato da venda.
VI. RECEBIMENTO DO PAGAMENTO PRÉVIO DO IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE TRANSAÇÕES FINANCEIRAS RELATIVAS À PROPRIEDADE REAL
VI. FOTOCÓPIA DE CARTÕES DE IDENTIDADE (OU EQUIVALENTE) E CARTÕES DE CONTRIBUINTE DAS PARTES CONTRATANTES
VIII. APRESENTAÇÃO DE PROXY, EM CASO DE REPRESENTAÇÃO POR UM REPRESENTANTE
A aquisição de um imóvel é concluída com a efetivação da escritura e com o Registo de Propriedade do imóvel. Após este registo, é emitida a prova da propriedade do imóvel.
Acima de tudo, deve notar-se que em Portugal, o conceito de propriedade engloba a “propriedade total”, que se baseia no direito total e exclusivo de uso, usufruto e disposição do imóvel. Este direito confere uma vantagem competitiva significativa ao mercado imobiliário português. A aquisição de bens imobiliários está sujeita ao imposto municipal sobre transações financeiras que envolvem bens imobiliários e imposto de selo. É a pessoa que compra a propriedade que deve pagar esses impostos, antes da assinatura da escritura de venda do imóvel, de um escritório do Serviço de Impostos.
I. IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
É um imposto que se refere à transferência, para consideração do direito de propriedade sobre imóveis ou suas partes (uso e habitação, direitos de superfície, usufruto, entre outros). Este imposto refere-se ao valor do contrato de venda ou ao valor do imposto de propriedade dos imóveis, o que for maior. Este imposto resulta da aplicação de taxas variáveis que, no caso de edifícios destinados exclusivamente a habitação, podem variar entre 0% e 6%.
II. Imposto de Selo
É um imposto que se aplica a todas as ações, contratos, documentos, títulos e outros fatos ou processos legais, incluindo transferências gratuitas de imóveis. No caso de aquisições imobiliárias, relaciona-se com o valor do contrato de venda ou o valor da propriedade dos edifícios, com base no valor mais alto resultante da aplicação da taxa de 0,8%.
III. IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis
Valor inserido na matriz cadastral na data da liquidação. Esta matriz menciona a descrição do edifício, a sua localização, o valor do património fiscal e a identidade dos proprietários. As matrizes são atualizadas todos os anos a 31 de dezembro. Depois de comprar uma propriedade, se não residir na mesma durante todo o ano, poderá rentabilizar o seu investimento imobiliário realizando alugueres sazonais, por exemplo.
A CNT Avocats presta serviços jurídicos a clientes estrangeiros, nomeadamente francófonos. Contacte-nos se quiser viver, investir ou residir em Portugal.
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