Alugueres sazonais em Portugal

Apresentamos de forma resumida as principais questões, relacionadas com a carga fiscal existente sobre o rendimento, seja o residente ou não, que prédio ou apartamento é alugado sob contrato de aluguer (mobilado ou não) ou o que necessita para alugar habitações mobiladas a turistas (ocupação de curta duração). Esta informação não substitui a análise caso a caso, de cada transação, para determinar adequadamente as consequências fiscais decorrentes deste tipo de operações.

(a) Tributação da renda de um imóvel de propriedade de um indivíduo não residente

Bem alugado sob contrato de aluguer (fornecido ou não).

  • Taxa de imposto: 25%
  • Base tributária: as rendas cobradas, deduzidas do imposto de propriedade e dos custos de manutenção documentados (juros e amortizações não dedutíveis)
  • Formalidade: declaração de renda Mod. 3 – anexo F, em maio do ano seguinte

(b) Tributação sobre a atividade de aluguer de alojamento mobiliado para ex-turista por uma pessoa física não residente:

Atividade sujeita a IVA (6%) se o volume de negócios exceder os 10.000,00€.

Possibilidade de adotar um esquema simplificado de cálculo do imposto de renda, para um volume de negócios até 200.000,00€ / ano.

  • Base tributária: 15% do volume de negócio
  • Taxa de imposto para um não residente: 25% (portanto, 25% x 15%: taxa efetiva de 3,75% do volume de negócios)
  • Formalidades: declaração fiscal do início da atividade económica de operação da hospedagem mobilada para turistas (antes de iniciar a atividade), Mod. declaração 3 – anexo B, em maio do ano seguinte

Nota: cabe ao operador declarar o seu rendimento no seu país de residência, se aplicável, caso o imposto pago em Portugal, possa ser considerado para dedução.

(c) Tributação do rendimento de um imóvel propriedade de um residente

Bem alugado sob contrato de aluguer (fornecido ou não).

  • Taxa de imposto: 28% (taxa proporcional, não varia de acordo com a renda global do domicílio fiscal)
  • Base de tributação: alugueres arrecadados, líquidos de impostos sobre imóveis e custos de manutenção documentados (juros e depreciação não dedutíveis)
  • Formalidades: declaração de renda Mod. 3 – anexo F, em maio do ano seguinte

(d) Tributação da atividade de aluguer de alojamento mobiliado para turistas anteriormente geridos por uma pessoa física residente:

Atividade sujeita a IVA (6%) se o volume de negócios exceder os 10.000,00€.

Possibilidade de adotar um esquema simplificado de cálculo do imposto de renda, para um volume de negócios até 200.000,00€ / ano.

  • Base tributária: 15% do volume de negócios
  • Taxa de imposto para um residente: de 14,5% até 48%, a que podem ser adicionados retornos

Nota: o contribuinte tem sempre a opção de ser tributado no resultado real, opção que poderá escolher no início do ano.

  • Formalidades: declaração fiscal do início da atividade econômica de operação da hospedagem mobilada para turistas (antes de iniciar a atividade), Mod. declaração 3 – anexo B, em maio do ano seguinte

(e) Tributação dos rendimentos de um imóvel pertencente a uma pessoa colectiva não residente (empresa) sem estabelecimento permanente em Portugal:

Bem alugado sob contrato de aluguel (fornecido ou não)

  • Taxa de imposto: 35%
  • Base tributável: rendas cobradas, líquidas de impostos sobre imóveis e taxas de copropriedade documentadas (juros e depreciação não dedutíveis)
  • Formalidades: declaração de renda Mod. 22, em maio do ano seguinte

(f) Tributação do negócio de operar um alojamento turístico mobilado por uma pessoa jurídica não residente (empresa) com estabelecimento permanente em Portugal:

Para o exercício desta atividade por uma empresa não residente, a criação de um estabelecimento ou sucursal permanente é obrigatória. Atividade sujeita a IVA, taxa 6%.

  • Taxa de imposto: 21%
  • Base tributável: resultado líquido contabilístico (juros e depreciação dedutíveis)
  • Formalidades: declaração fiscal do início da atividade económica do alojamento operacional para turistas (antes de iniciar a atividade), declaração Mod. 22, em maio do ano seguinte

(g) Tributação do rendimento de um imóvel, propriedade de uma sociedade residente

Bem alugado sob contrato de aluguer (fornecido ou não).

  • Taxa de imposto: 21% (acresce possível imposto municipal de 1,5% no máximo)
  • Base tributável: resultado líquido contabilístico (participação financeira e depreciação dedutível)
  • Formalidades: declaração fiscal do início da atividade de exploração do edifício (antes do início da atividade), declaração Mod. 22, em maio do ano seguinte

(h) Taxação de alojamento (s) alugado (s) para turistas por uma empresa residente

Atividade sujeita a IVA, taxa 6%.

Possibilidade de adotar um esquema simplificado de cálculo do imposto de renda, com um volume de negócios de até 200.000,00€ / ano e um ativo total máximo de 500.000,00.

  • Base de imposto de regime simplificado: 4% do volume de negócios, para a atividade hoteleira
  • Taxa de imposto: 21% (acresce possível imposto municipal de 1,5%)

Notas:

  • O contribuinte pode optar por ser tributado sobre o resultado real, opção a ser feita no início do ano;
  • Um contabilista aprovado (TOC) deve ser nomeado, se se tratar de uma participação por uma sociedade de direito português ou estabelecimento estável de uma empresa não residente.
  • Formalidades: declaração fiscal do início da atividade económica do alojamento operacional para turistas (antes de iniciar a atividade), declaração Mod. 22, em maio do ano seguinte

Existe um tratado tributário entre França e Portugal, no que diz respeito ao imposto sobre o rendimento. Esta Convenção permite a obtenção do Estatuto do Residente Não-Habitual (o famoso Estatuto da RNH)