Investir au Portugal

Investissement

Nous accompagnons les investisseurs étrangers dans l'obtention de la nationalité portugaise, du statut de résident non habituel (RNH), D2, D7 et Golden Visa.

Le Portugal offre des conditions fiscales et juridiques très avantageuses pour l'immigration et les investissements étrangers, notamment grâce aux programmes d'incitation portugais — comme le statut de résident non habituel (RNH), le visa D2, le visa D7 ou le Golden Visa.

CNT est spécialisé dans plusieurs domaines, dont le droit immobilier, le droit commercial et la fiscalité et son objectif principal est d'aider ses clients dans toutes les démarches d'expatriation. Notre cabinet d'avocats collabore avec un groupe de professionnels (économistes, avocats, architectes, ingénieurs, gestionnaires) possédant une vaste expérience dans ce domaine. Notre objectif principal est de vous informer de quelques points importants liés à l'investissement immobilier et au statut de résident non habituel, afin de minimiser les risques liés aux transactions immobilières et à l'expatriation.

Le Dr Cátia Neves Tavares, avocate avec plus de dix ans d'expérience, figure sur la liste des avocats francophones notables de l'ambassade de France au Portugal, ayant également vécu une expatriation il y a près de vingt ans, consciente des risques et des préoccupations de son clients, avec son équipe, veille à la protection des intérêts de ses clients dans tout type d'investissement, tant en termes de conseil que dans toutes les démarches administratives. Présent dans le nord, le centre et le sud du pays, le bureau CNT vous conseille tout au long du processus d'achat/location de biens immobiliers ou autres investissements au Portugal.

Nous présentons brièvement les principales questions, liées à la pression fiscale existante sur les revenus, qu'il soit résident ou non, quel immeuble ou appartement est loué dans le cadre d'un contrat de location (meublé ou non) ou encore ce dont vous avez besoin pour louer un logement meublé aux touristes (courte durée). profession). Ces informations ne remplacent pas l’analyse au cas par cas de chaque transaction pour déterminer adéquatement les conséquences fiscales découlant de ce type de transactions.

(a) Imposition des revenus immobiliers appartenant à une personne physique non-résidente

Bien loué dans le cadre d'un contrat de location (fourni ou non).

Taux d'imposition : 25%
Assiette fiscale : loyers perçus, déduits de la taxe foncière et des frais d'entretien justifiés (intérêts et amortissements non déductibles).
Formalité : Compte de résultat modèle 3 – Annexe F, en mai de l'année suivante.

(b) Fiscalité de l'activité de location de logements meublés à d'anciens touristes par une personne physique non-résidente :

Activité soumise à la TVA (6%) si chiffre d'affaires supérieur à 10 000,00 €. Possibilité d'adopter un régime simplifié de calcul de l'impôt sur le revenu, pour un chiffre d'affaires allant jusqu'à 200 000,00 €/an.

Assiette fiscale : 15% de chiffre d'affaires
Taux d'imposition pour un non-résident : 25% (donc 25% x 15% : 3,75% taux de chiffre d'affaires effectif).
Formalités : déclaration fiscale de début de l'activité économique d'exploitation du meublé de tourisme (avant le démarrage de l'activité), déclaration modèle 3 – annexe B, en mai de l'année suivante.

Attention : il appartient à l'opérateur de déclarer ses revenus dans son pays de résidence, le cas échéant, si l'impôt payé au Portugal peut être considéré comme déductible.
(c) Imposition des revenus des biens appartenant à un résident

Bien loué dans le cadre d'un contrat de location (fourni ou non).

Taux d'imposition : 28% (taux proportionnel, ne varie pas en fonction du revenu global du domicile fiscal)
Assiette fiscale : loyers perçus, nets de taxes foncières et de frais d'entretien justifiés (intérêts et amortissements non déductibles).
Formalités : Déclaration de revenus modèle 3 – Annexe F, en mai de l'année suivante

d) Fiscalité des locations de meublés de tourisme gérées auparavant par une personne physique résidente :

Activité soumise à la TVA (6%) si chiffre d'affaires supérieur à 10 000,00 €. Possibilité d'adopter un régime simplifié de calcul de l'impôt sur le revenu, pour un chiffre d'affaires allant jusqu'à 200 000,00 €/an.

Assiette fiscale : 15% de chiffre d'affaires
Taux d'imposition pour un résident : de 14,5% à 48%, auquel peuvent s'ajouter les déclarations.

A noter : le contribuable a toujours la possibilité d'être imposé sur le résultat réel, option qu'il peut choisir en début d'année.

Formalités : déclaration fiscale de début de l'activité économique d'exploitation du meublé de tourisme (avant le démarrage de l'activité), déclaration modèle 3 – annexe B, en mai de l'année suivante.

e) Imposition des revenus d'un bien appartenant à une personne morale (société) non-résidente sans établissement stable au Portugal :

Bien loué dans le cadre d'un bail (fourni ou non).

Taux d'imposition : 35%
Base imposable : revenus perçus, nets de taxes foncières et de charges de copropriété justifiées (intérêts et amortissements non déductibles).
Formalités : déclaration de revenus modèle 22, en mai de l'année suivante.

(f) Fiscalité de l'activité d'exploitation d'hébergements touristiques fournis par une personne morale (société) non-résidente ayant un établissement stable au Portugal :

Pour l'exercice de cette activité par une entreprise non-résidente, la création d'un établissement stable ou d'une succursale est obligatoire. Activité soumise à la TVA, taux 6%.

Taux d'imposition : 21%
Base imposable : résultat comptable net (intérêts et amortissements déductibles).
Formalités : déclaration fiscale du début de l'activité économique de l'hébergement opérationnel pour touristes (avant le démarrage de l'activité), déclaration Mod.22, en mai de l'année suivante.

  • (g) Imposition des revenus d'un bien appartenant à une société résidente

Bien loué dans le cadre d'un contrat de location (fourni ou non).

Taux de taxe : 21% (plus taxe de séjour éventuelle de 1,5% maximum)
Base imposable : résultat comptable net (participation financière et amortissements déductibles).
Formalités : déclaration fiscale de début d'activité d'exploitation de l'immeuble (avant le début de l'activité), déclaration Mod.22, en mai de l'année suivante

(h) Fiscalité du ou des hébergements loués à des touristes par une société résidente

Activité soumise à la TVA, taux 6%. Possibilité d'adopter un régime simplifié de calcul de l'impôt sur le revenu, avec un chiffre d'affaires allant jusqu'à 200 000,00 €/an et un actif total maximum de 500 000,00 €.

Assiette du régime simplifié : 4% de chiffre d'affaires, pour l'activité hôtelière
Taux de taxe : 21% (plus éventuelle taxe de séjour de 1,5%)

Notes :

Le contribuable peut choisir d'être imposé sur le résultat réel, option à faire en début d'année ;
Un comptable agréé (TOC) doit être désigné s'il s'agit d'une participation d'une société de droit portugais ou d'un établissement stable d'une société non-résidente.
Formalités : déclaration fiscale du début de l'activité économique de l'hébergement opérationnel pour touristes (avant le démarrage de l'activité), déclaration Mod.22, en mai de l'année suivante.

Il existe une convention fiscale entre la France et le Portugal concernant l'impôt sur le revenu. Cette Convention permet d'obtenir le Statut de Résident Non Habituel (le fameux Statut RNH)

Principaux avantages de choisir le Portugal comme résidence non habituelle.
I – QUELS SONT LES AVANTAGES CONCURRENTIELS ?

Impôt pour une période de 10 ans au taux forfaitaire d'impôt sur le revenu des personnes physiques (impôts IRS – sur le revenu) de 20% sur le bénéfice d'un visa proactif au Portugal. L'absence de double imposition dans le cas des pensions et des revenus provenant d'un emploi ou déclarés par eux-mêmes à l'étranger.
II – COMMENT OBTENIR LE STATUT DE RÉSIDENT NON DOUANIER ?

Ne pas résider au Portugal au cours des cinq dernières années ;
Inscrivez-vous comme résident fiscal au Portugal auprès du bureau local des impôts (pour ce faire, vous devez avoir été au Portugal pendant plus de 183 jours consécutifs ou, si vous n'avez pas résidé tous ces jours, le 31 décembre de la même année). dans une boîte dont l'état laisse penser que vous avez l'intention de conserver et de rapporter chez vous comme d'habitude) ;
Demandez l'octroi du statut de résident non habituel lorsque vous êtes inscrit comme résident fiscal au Portugal ou avant le 31 mars de l'année suivant celle au cours de laquelle vous êtes devenu résident au Portugal.

Si vous êtes salarié ou indépendant, le taux d'imposition est de 20% des revenus perçus sur le territoire national (plus, en 2014, l'excédent d'impôt de 3,5%). L'impôt s'applique aux revenus provenant d'activités à haute valeur ajoutée de nature scientifique, artistique ou technique. Pour plus d’informations sur ces domaines ou d’autres, n’hésitez pas à nous contacter.

Environnement

Climat méditerranéen et sa luminosité exceptionnelle (300 jours de soleil par an)
Toujours proche de l'océan.
Diversité biologique et écologique (paysages étonnamment variés, proportionnels à la superficie du pays).
Patrimoine historique important. Treize sites inscrits sur la liste du patrimoine mondial de l'UNESCO se trouvent au Portugal. Lisbonne a été considérée comme la deuxième meilleure destination européenne en 2015.

Immobilier au Portugal

Un bien équivalent à un bien situé dans le sud de la France, mais au prix du Portugal. Des programmes immobiliers de luxe à des prix très compétitifs
Une propriété équivalente à une maison en Espagne, mais outre la qualité des paysages et de la côte portugaise, sa densité immobilière est dominée par l'État (qui a empêché les constructions incontrôlées et préservé la qualité de l'environnement autour des propriétés).
Qualité de construction reconnue.
Excellentes opportunités à saisir en raison du manque de liquidité du marché. Faible risque de dévaluation des actifs à moyen et long terme, car le Portugal n'a pas souffert de bulle financière.
Une législation qui protège les acheteurs et encadre le marché
Le Portugal n'est pas seulement un pays dans lequel investir, mais aussi un pays où vivre
Si l'investissement consiste à acheter une propriété, l'achat d'une propriété au Portugal peut sembler très simple, car c'est une procédure qui peut être réalisée en peu de temps.
Très différent de la procédure en France par exemple. C'est pourquoi nous conseillons à nos clients de bien s'informer, car sinon leurs projets pourraient se diriger vers un désastre financier.

Sécurité

Un pays stable avec l'un des taux de criminalité les plus bas d'Europe Accueille des personnes parlant couramment l'anglais et le français
Système politique stable à court, moyen et long terme.
L'un des pays de l'Union européenne où le coût de la vie est le plus bas, garantissant un niveau de vie confortable.
Système de santé et monnaie européenne.
Pas de risque financier significatif (taux de change, inflation, taux d'intérêt contrôlés par la Banque Centrale Européenne)
Procédures facilitées et transparence totale dans les procédures d’achat pour les acheteurs étrangers
Régime fiscal avantageux : pas d'impôt sur les successions et les donations pour les résidents au Portugal, exonération spéciale ou taux réduit d'impôt sur le revenu pour les résidents non habituels.
Un investissement, encore aujourd'hui considéré comme leader et sûr par de nombreux résidents français et britanniques.
Des opportunités immobilières intéressantes à exploiter
Destination de vacances avec une forte attractivité touristique et, par conséquent, un marché actif de la location et de la vente de résidences secondaires
Excellent investissement touristique, potentiel front de mer et capital. Tous ces atouts contribuent à une qualité de vie très agréable dans le contexte du choix du Portugal comme lieu de résidence permanente ou de vacances.

Accessibilité

Bonne accessibilité aux pays de l'Union européenne (vols quotidiens depuis les principaux aéroports, à des prix compétitifs)
Infrastructure de pointe (très bonnes liaisons routières)

L'achat d'une maison est soumis au paiement d'impôts, l'acquisition d'un bien au Portugal implique de l'enregistrer auprès du fisc, pour obtenir un numéro d'identification fiscale (NIF). En d'autres termes, les résidents à l'étranger, ainsi que ceux qui, bien que domiciliés sur le territoire portugais, sont absents pour une durée supérieure à six mois, doivent, à toutes fins fiscales, désigner un représentant domicilié sur le territoire portugais. Si vous résidez ou déménagez dans un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, la désignation de ce représentant n’est que facultative. Le domicile fiscal est le lieu de résidence habituelle ou, dans le cas des étrangers, le domicile fiscal correspond à celui de leur représentant fiscal. Pour acheter votre bien, vous devez présenter des documents qui identifient le bien et confirment la légitimité du propriétaire et de l'acheteur, à savoir :


I. EXTRAIT DU CADRE FONCIER (OU RÉSUMÉ DES TITRES)

Informations contenues dans le registre foncier qui indiquent la composition d'un immeuble donné, la légitimité de la personne qui souhaite le vendre et le type de dépenses engagées (hypothèques, saisies, etc.)


II. BROCHURE

Ce document peut être demandé auprès de n'importe quel service financier, où vous pourrez vous renseigner sur la situation fiscale de l'immeuble et vérifier qui est chargé de remplir les obligations fiscales qui le concernent.


III. LICENCE D'UTILISATION

L'objet de la licence d'utilisation est de certifier l'usage auquel le bien est destiné et de valider que le bien peut être utilisé aux fins prévues. Cette autorisation doit être demandée auprès de la commune paroissiale où est situé le bâtiment.


IV. FICHE TECHNIQUE

La fiche technique du logement est un document qui décrit les principales caractéristiques techniques et fonctionnelles du bâtiment. Elle doit être demandée directement auprès de la mairie où se situe le bâtiment.


V. CERTIFICAT ÉNERGÉTIQUE

Il doit être présenté par le propriétaire lors de l'acte de propriété, au moment de la vente.


SCIE. RÉÇU DE PAIEMENT PAR PRÉCAUTION DE LA TAXE MUNICIPALES SUR LES OPÉRATIONS FINANCIÈRES RELATIVES AUX BIENS IMMOBILIERS
SCIE. PHOTOCOPIE DES CARTES D'IDENTITÉ (OU ÉQUIVALENTES) ET CARTES FISCALES DES PARTIES CONTRACTANTES
VIII. PRÉSENTATION DE PROCURATION, EN CAS DE REPRÉSENTATION PAR UN REPRÉSENTANT

L'acquisition d'une propriété s'achève par la passation de l'acte et l'enregistrement foncier de la propriété. Après cet enregistrement, un justificatif de propriété du bien est délivré.

Avant tout, il convient de noter qu'au Portugal, la notion de propriété englobe la « propriété totale », qui repose sur le droit total et exclusif d'usage, de jouissance et de disposition de la propriété. Ce droit confère un avantage concurrentiel significatif au marché immobilier portugais. L'acquisition d'un bien immobilier est soumise à la taxe communale sur les opérations financières immobilières et au droit de timbre. C'est l'acquéreur du bien qui doit s'acquitter de ces taxes, avant de signer l'acte de vente du bien, auprès d'un bureau des Impôts.
I. IMT – Taxe communale sur les mutations immobilières onéreuses

Il s'agit d'un impôt qui se réfère à la transmission, en contrepartie du droit de propriété sur des propriétés ou des parties de celles-ci (usage et habitation, droits de superficie, usufruit, entre autres). Cette taxe fait référence à la valeur du contrat de vente ou à la valeur fiscale foncière des propriétés, selon la valeur la plus élevée. Cette taxe résulte de l'application de taux variables qui, dans le cas des immeubles destinés exclusivement à l'habitation, peuvent varier entre 0% et 6%.
II. Taxe de timbre

Il s'agit d'un impôt qui s'applique à toutes les actions, contrats, documents, titres et autres faits ou processus juridiques, y compris les transferts gratuits de biens immobiliers. Dans le cas d'acquisitions immobilières, il porte sur la valeur du contrat de vente ou sur la valeur foncière des immeubles, assise sur la valeur la plus élevée résultant de l'application du taux de 0,8%.
III. IMI – Taxe foncière municipale

Valeur inscrite dans la matrice cadastrale à la date de règlement. Cette matrice mentionne la description de l'immeuble, sa localisation, la valeur du patrimoine fiscal et l'identité des propriétaires. Les matrices sont mises à jour chaque année au 31 décembre. Après l'achat d'un bien, si vous n'y habitez pas à l'année, vous pouvez rentabiliser votre investissement immobilier en souscrivant par exemple des locations saisonnières.

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