Investissement au Portugal

Environnement

• Climat méditerranéen et sa luminosité exceptionnelle (300 jours de soleil par an)
• Toujours près de l’océan
• Diversité biologique et écologique (paysages étonnamment variés, proportionnellement à la surface du pays)
• Patrimoine historique important. Treize places sur la liste du Patrimoine Mondial de l’UNESCO sont au Portugal. Lisbonne a été considérée comme la deuxième meilleure destination européenne en 2015

Immeubles au Portugal

• Une propriété équivalente à un immeuble situé dans le sud de la France, mais au prix du Portugal. Programmes immobiliers de luxe à des prix très compétitifs
• Une propriété équivalente à une maison en Espagne, mais outre la qualité des paysages et de la côte portugaise, elle a une densité immobilière dominée par l’État (qui évite la construction incontrôlée et la préservation de la qualité de l’environnement autour des propriétés)
• Qualité reconnue de la construction;
• Excellentes opportunités de tirer parti du manque de liquidité du marché
• Faible risque de dévaluation des actifs à moyen et long terme, car le Portugal n’a pas souffert de bulle financière
• Législation qui protège les acheteurs et s’adapte au marché.
• Le Portugal n’est pas seulement un pays à investir, mais aussi à vivre
• Si l’investissement est l’achat d’une propriété, l’acquisition de biens immobiliers au Portugal peut sembler très simple car c’est une procédure qui peut être achevée en peu de temps. Très différent de la procédure en France, par exemple. C’est pourquoi nous conseillons à nos clients d’être bien informés, car sinon leurs projets peuvent être référés à des catastrophes financières.

Sécurité

• Un pays stable avec l’un des niveaux de criminalité les plus bas en Europe
• Accueille les personnes qui parlent couramment l’anglais et le français
• Système politique stable à court, moyen et long terme
• Un des pays de l’UE avec le coût de la vie le plus bas, assurant un niveau de vie confortable
• Système de santé et monnaie européenne
• Pas de risque financier significatif (taux de change, inflation, taux d’intérêt contrôlés par la Banque Centrale européenne)
• Facilitation des procédures et transparence totale des procédures d’acquisition pour les acheteurs étrangers
• Système fiscal avantageux: pas d’impôt sur les successions et de dons pour les résidents au Portugal, exonération spéciale ou taux réduit d’impôt sur le revenu pour les résidents non habituels
• Un investissement, toujours considéré, leader et sûr par de nombreux résidents français et britanniques
• Des opportunités immobilières intéressantes à apprécier
• Destination de vacances avec une forte attraction touristique et, par conséquent, un marché actif de location et de vente de résidence secondaire

Accessibilité

• Bonne accessibilité aux pays de l’Union européenne (vols quotidiens depuis les principaux aéroports à des prix compétitifs)
• Infrastructure de pointe (très bonnes liaisons routières)

L’achat d’une maison est soumis au paiement des taxes, l’acquisition de biens immobiliers au Portugal implique l’enregistrement auprès des autorités fiscales, pour obtenir un numéro d’identification fiscale (NIF). C’est-à-dire que les résidents à l’étranger ainsi que ceux qui, bien que domiciliés sur le territoire portugais, sont absents pour une période supérieure à six mois, doivent, à toutes fins fiscales, désigner un représentant domicilié sur le territoire portugais. Si vous êtes résident ou si vous déménagez dans un État membre de l’Union européenne ou dans l’Espace économique européen, la désignation de ce représentant n’est que facultative. Le domicile fiscal est le lieu de résidence habituelle ou, dans le cas des étrangers, le domicile fiscal correspond à celui de son représentant fiscal. Afin d’acheter votre immeuble, vous devez présenter des documents qui identifient l’immeuble et confirmer la légitimité du propriétaire et de l’acheteur, à savoir:

I. EXTRAIT DE L’ENREGISTREMENT FONCIER (OU SOMMAIRE DES TITRES)

Information contenue dans le registre foncier qui indique la composition d’un bâtiment particulier, la légitimité de la personne qui veut le vendre et le type de dépenses impliquées (hypothèques, saisies, etc.)

II. CARNET

Ce document peut être demandé à tout service fiscal, où vous pouvez vous informer sur la situation fiscale du bâtiment et vérifier qui est responsable du respect des obligations fiscales que lui concernent.

III. LICENCE D’UTILISATION

Le but de la licence d’utilisation est de certifier l’utilisation à laquelle l’immeuble est destiné et de valider que la propriété peut être utilisée aux fins prévues. Cette autorisation doit être demandée au conseil paroissial où se trouve le bâtiment.

IV. FICHE DE DONNÉES TECHNIQUES

La fiche de données techniques du logement est un document qui décrit les principales caractéristiques techniques et fonctionnelles du bâtiment. Doit être demandée directement au conseil paroissial où le bâtiment est situé.

V. CERTIFICAT ÉNERGÉTIQUE

Doit être présenté par le propriétaire lors de l’acte de propriété, au moment de la vente.

VI. RÉCEPTION DU PAIEMENT PRÉABLE DE LA TAXE MUNICIPALE SUR LES OPÉRATIONS FINANCIÈRES RELATIVES AUX BIENS IMMOBILIERS

VII. PHOTOCOPIE DE CARTES D’IDENTITÉ (OU ÉQUIVALENT) ET DES CARTES FISCALES DES PARTIES CONTRACTANTES

VIII. PRÉSENTATION DE PROCURATION, EN CAS DE REPRÉSENTATION PAR UN REPRÉSENTANT

L’acquisition d’une propriété est complétée avec l’exécution de l’acte et avec le Registre de Propriété de l’Immeuble. Après cette inscription, une preuve de propriété de l’immeuble est émise..

Surtout, il convient de noter qu’au Portugal, la notion de propriété englobe la “propriété totale”, qui est fondée sur le droit d’usage total et exclusif, l’usufruit et la disposition de la propriété. Ce droit confère un avantage concurrentiel significatif sur le marché immobilier portugais. L’acquisition de biens immobiliers est soumise à la taxe municipale sur les transactions financières impliquant des droits immobiliers et de timbre. C’est la personne qui achète la propriété qui doit payer ces taxes, avant de signer l’acte de vente de la propriété, dans un bureau du Service Fiscal.

I. IMT – Taxe Municipale sur la Transmission à Titre Onéreux d’Immobiliers

C’est une taxe qui se réfère au transfert, pour la considération du droit de propriété sur l’immobilier ou ses parties (utilisation et logement, droits de surface, usufruit, entre autres). Cette taxe fait référence à la valeur du contrat de vente ou, si plus élevée, à la valeur de l’impôt foncier. Cette taxe est le résultat de l’application de taux variables qui, dans le cas de bâtiments destinés exclusivement au logement, peuvent varier entre 0% et 6%.

II. Droit de timbre

C’est une taxe qui s’applique à toutes les actions, contrats, documents, titres et autres faits ou procédures juridiques, y compris les transferts gratuits de biens immobiliers. Dans le cas des acquisitions immobilières, il s’agit de la valeur du contrat de vente ou de la valeur de la propriété des immeubles, basée sur la valeur la plus élevée résultant de l’application du taux de 0,8%.

III. IMI – Impôt Municipal Foncier

Valeur saisie dans la matrice d’enregistrement à la date de règlement. Cette matrice mentionne la description du bâtiment, son emplacement, la valeur de la propriété fiscale et l’identité des propriétaires. Les matrices sont mises à jour chaque année le 31 décembre. Après l’achat d’une propriété, si vous n’y résidez pas toute l’année, vous pouvez monétiser votre investissement immobilier en faisant des locations saisonnières, par exemple.

Nous décrivons brièvement les principales questions liées au charge d’impôts actuel sur le revenu, qu’il soit résident ou non, que le bâtiment ou appartement soit loué en vertu d’un bail (meublé ou non) ou ce dont vous avez besoin pour louer un logement meublé aux touristes (occupation à court terme). Cette information ne remplace pas l’analyse au cas par cas de chaque transaction afin de déterminer correctement les conséquences fiscales de ce type de transactions.

(a) Taxation du revenu des biens appartenant à un particulier non-résident

Bien loué sous contrat de location (fourni ou non).

• Taux d’imposition: 25%
• Base d’imposition: loyers facturés, déduits de l’impôt foncier et frais d’entretien documentés (intérêts et amortissements non déductibles)
• Formalité: état des revenus Mod.3 – annexe F, en mai de l’année suivante.

(b) Taxation de l’activité de location d’un logement meublé pour des touristes, par une personne physique non-résidente:

Activité soumise à la TVA (6%) si le chiffre d’affaires dépasse les 10.000,00€. Possibilité d’adopter un schéma simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un chiffre d’affaires jusqu’à 200.000,00€ / an.

• Base d’imposition: 15% du chiffre d’affaires
• Taux d’imposition pour un non-résident: 25% (donc 25% x 15%: taux effectif de 3,75% du chiffre d’affaires)
• Formalités: déclaration fiscale du début de l’activité économique de l’exploitation de l’hébergement meublé pour touristes (avant le début de l’activité), Mod statement 3 – annexe B, en mai de l’année suivante

Remarque: l’opérateur doit déclarer ses revenus dans son pays de résidence, le cas échéant, si la taxe payée au Portugal peut être considérée pour la déduction.

(c) Taxation du revenu d’un immeuble appartenant à un résident

Bien loué sous contrat de location (fourni ou non).

• Taux d’imposition: 28% (taux proportionnel, ne varie pas en fonction du revenu global du domicile fiscal)
• Base d’imposition: baux collectés, nets d’impôts fonciers et frais d’entretien documentés (intérêts et déductions non déductibles)
• Formalités: état des revenus Mod.3 – Annexe F, en mai de l’année suivante

d) Taxation de l’activité de location d’un logement meublé pour des touristes précédemment gérés par une une personne physique résidente:

Activité soumise à la TVA (6%) si le chiffre d’affaires dépasse les 10.000,00€. Possibilité d’adopter un schéma simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un chiffre d’affaires jusqu’à 200.000,00€ / an.

• Base d’imposition: 15% des chiffres d’affaires
• Taux d’imposition pour un résident: de 14,5% à 48%, auxquels des retours peuvent être ajoutés

Remarque: le contribuable peut choisir d’être imposé sur le résultat réel, une option devant être faite au début de l’année.

• Formalités: déclaration d’impôt du début de l’activité économique de l’exploitation de l’hébergement meublé pour touristes (avant le début de l’activité), Mod. état 3 – annexe B, en mai de l’année suivante.

e) Taxation du revenu d’un immeuble appartenant à une personne morale non-résidente (société) sans établissement stable au Portugal:

Bien loué sous contrat de location (fourni ou non).

• Taux d’imposition: 35%
• Base d’imposition: loyers facturés, nets d’impôts fonciers et taux de copropriété documentés (intérêts non déductibles et amortissements)
• Formalités: déclaration de revenus Mod. 22, en mai de l’année suivante

(f) Taxation de l’exploitation d’un hébergement touristique fourni par une personne morale non-résidente (entreprise) ayant un établissement stable au Portugal:

Pour l’exercice de cette activité par une société non-résidente, la création d’un établissement ou d’une succursale est obligatoire. Activité soumise à la TVA, taux 6%.

• Taux d’imposition: 21%
• Base d’imposition: résultat comptable net (intérêts et amortissements déductibles)
• Formalités: déclaration fiscale du début de l’activité économique de l’hébergement opérationnel pour les touristes (avant le début de l’activité), déclaration Mod. 22, en mai de l’année suivante

(g) Taxation du revenu d’un immeuble appartenant à une société résidente

Bien loué sous contrat de location (fourni ou non).

• Taux d’imposition: 21% (plus une éventuelle taxe municipale de 1,5% maximum)
• Base d’imposition: résultat comptable net (participation financière et amortissement déductible)
• Formalités: déclaration fiscale du début de l’activité d’exploration du bâtiment (avant le début de l’activité), déclaration Mod. 22, en mai de l’année suivante

(h) Taxation du (des) logement(s) loué(s) aux touristes par une entreprise résidente

Activité soumise à la TVA, taux 6%. Possibilité d’adopter un schéma simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, avec un chiffre d’affaires pouvant atteindre les 200 000,00 € / an et un actif total maximum de 500 000,00

• Base d’imposition du régime simplifié: 4% du chiffre d’affaires de l’activité hôtelière
• Taux d’imposition: 21% (plus une éventuelle taxe municipale de 1,5%)

Remarques:

• Le contribuable peut choisir d’être imposé sur le résultat réel, une option devant être faite au début de l’année;
• Un comptable agréé doit être désigné s’il s’agit d’une participation d’une société portugaise ou d’un établissement stable d’une société non-résidente.
• Formalités: déclaration fiscale du début de l’activité économique de l’hébergement opérationnel pour les touristes (avant le début de l’activité), déclaration Mod. 22, en mai de l’année suivante

Il existe une convention fiscale entre la France et le Portugal en matière d’impôt sur le revenu. Cette convention permet le statut de résident non-habituel (le célèbre statut RNH)

Principaux avantages de choisir le Portugal comme une résidence non habituelle.

I – QUELS SONT LES AVANTAGES COMPÉTITIFS?

L’impôt pour une période de 10 ans à un taux fixe d’impôt sur le revenu des particuliers (IRS – impôt sur le revenu) de 20% sur le bénéfice au Portugal. L’absence de double imposition dans le cas des pensions et des revenus d’emploi ou auto-perçue à l’étranger.

II – COMMENT OBTENIR LE STATUT DE RÉSIDENT NON HABITUEL?

• Ne pas résider au Portugal au cours des cinq dernières années;
• Inscrivez-vous en tant que résident fiscal au Portugal, auprès de votre bureau des impôts local (pour cela, vous devez avoir été au Portugal pendant plus de 183 jours consécutifs, ou si vous n’avez pas résidé tous ces jours, vous devez avoir jusqu’au 31 décembre de la la même année, une résidence dont les conditions suggèrent que vous avez l’intention de garder et de ramener à la maison habituellement);
• Demander l’attribution du statut de résident non habituel, lorsque vous êtes enregistré(e) en tant que résident fiscal au Portugal ou avant le 31 mars de l’année suivant celle au cours de laquelle vous êtes devenu(e)s résident au Portugal.

Si vous êtes salarié ou non salarié, le taux d’imposition est de 20% du revenu perçu sur le territoire national (plus, en 2014, l’excédent fiscal de 3,5%). La taxation s’applique aux revenus provenant d’activités à haute valeur ajoutée de nature scientifique, artistique ou technique. Pour plus d’informations sur ces domaines ou d’autres, n’hésitez pas à nous contacter.